土地に関すること

土地の価格と評価

  土地の価格は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づき、売買実例価額を基に算定した正常売買価格を基礎として求めます。
  ただし、宅地および宅地に比準する土地の価格については、平成6年度の評価替えから地価公示価格等の7割を目途に評価の均衡化・適正化を図っており、現在も引き続き評価の均衡化・適正化を推進しています。

時点修正率の適用について

本来3年に1度の評価替えを行っており、3年間については、評価額は据え置くこととなっていますが、土地の価格が下落している場合、地方税法附則第17条の2第1項の規定に基づいて、評価替えの年度でない場合でも価格の修正を行うこととなっています。

課税標準の特例措置

  固定資産税・都市計画税の課税標準は、地方税法の定めにより本来は価格が課税標準額となりますが、住宅用地および市街化区域農地については、その税負担を軽減するために課税標準額の特例措置が設けられており、下の表により計算された額が本則課税標準額となります。

農地に対する課税について

市街化区域農地の評価額は宅地並みの価格となります(生産緑地等を除く)。具体的には、沿接する道路の状況、駅等の接近状況など宅地としての利用上の便等からみて、当該市街化区域農地とその状況が類似する宅地の価格から、当該市街化区域農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる造成費に相当する額を控除して求めます。 詳しくは下記PDFファイル(農地に対する課税について)をご参照ください。

税負担の調整措置と課税標準額の算出

 平成24年度の税制改正により、これまで負担水準80%以上の住宅用地に適用されていた課税標準額の据置きの特例措置が廃止されることになりました。この改正では、平成24年度及び平成25年度については経過措置として、負担水準90%以上の土地について据置きの特例が継続されていましたが、平成26年度からは完全に廃止されることになりました。これにより負担水準が100%に達していない住宅用地では土地の税額が上昇します。(すでに負担水準が100%以上ならば本則で課税(=前年より下がる))

課税標準額=評価額 × 1/6(1/3) ＝本則課税標準額
住宅1戸あたり200平方メートルまでは小規模住宅用地の特例率1/6が適用されます。それを超える住宅用地は特例率が1/3となります。

 前年度の課税標準額が今年度の評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもので、前年度課税標準額÷今年度評価額(住宅用地は×特例率1/6(1/3))(単位は%)を負担水準と言い、この負担水準の数値によって今年度の土地の課税標準額は以下のとおり変化します。

1. 負担水準が100%を超える場合
   今年度評価額×住宅用地特例率が今年度の課税標準額になります。
2. 負担水準が20％以上100%未満の場合
   前年度課税標準額＋今年度評価額×住宅用地特例率×5%が今年度の課税標準額になります。
3. 負担水準が20％未満の場合
   今年度評価額×住宅用地特例率×20％が今年度の課税標準額になります。

今年度土地の評価額：3,000万円【A】(住宅用地の地積 200平方メートル)
前年度課税標準額：460万円【B】
を例に説明します。

1. 今年度の本来の課税標準額(評価額×住宅用地の特例率)を求めます。
   3,000万円【A】×1/6(小規模住宅用地の特例率)=500万円【C】
2. 負担水準を求めます。
   前年度課税標準額460万円【B】÷500万円【C】=92%
3. 負担水準が100%未満であるため今年度の課税標準額は= 【B】 + ( 【C】 × 5%)になります。
   今年度課税標準額=460万円+(500万円×5%) 左記の計算結果は「485万円」になります。

 最終的には上記485万円が今年度の土地に係る固定資産税の課税標準額になりますので、この額に固定資産税の税率1.4%をかけた数値が固定資産税額になります。
485万円×1.4%=67,900円(固定資産税額) 

 住宅用地以外の宅地や、農地以外の土地のうち評価がその土地と状況が類似している宅地の価格に比準して決定される土地(宅地比準土地と言います)の課税標準額は、負担水準により次のとおり変化します。

1. 負担水準が70%を超える場合
   今年度の評価額の70%まで引き下げます。
2. 負担水準が60%以上70%以下の場合
   前年度課税標準額に据え置きます。
3. 負担水準が20%以上60%未満の場合
   前年度課税標準額＋(今年度評価額×5%)が今年度の課税標準額になります。
   ただし、上記の計算結果が今年度評価額の20％未満の場合は今年度評価額×20%が今年度の課税標準額になり、今年度評価額の60%を超える場合は今年度評価額の60%が今年度の課税標準額になります。

今年度土地の評価額：3,000万円【A】
前年度課税標準額：1,500万円【B】
を例に説明します。

1. 負担水準を求めます。
   前年度課税標準額1,500万円【B】÷3,000万円【A】=50%
2. 負担水準が60%未満であるため今年度の課税標準額は= 【B】 + ( 【A】 × 5%)になります。
   今年度課税標準額=1,500万円+(3,000万円×5%) 左記の計算結果は「1,650万円」になります。

 最終的には上記1,650万円が今年度の土地に係る固定資産税の課税標準額になりますので、この額に固定資産税の税率1.4%をかけた数値が固定資産税額になります。
1,650万円×1.4%=231,000円(固定資産税額)

宅地の一部が道路として使用されている場合は非課税申告を！

宅地の一部が道路として使用されている次のような場合は、固定資産税の非課税申告書を提出してください。

 申告(測量図添付)により現地調査を行った上で「公共の用に供する道路」として確認ができるものに限り、非課税となります。ただしセットバックした部分の敷地に、花を植えたりプランターを置いたり塀などを新たに設置するなど、不特定多数の利用が妨げられる場合は対象となりません。

建築基準法では、建物に接する道路の幅員は4メートル以上となっています。したがって、土地に接する道路の幅員が4メートルに満たない土地で、建物を建築する場合は、道路の中心から2メートルの幅を確保できるように敷地の境界線を後退させなければなりません(道路の両側が宅地の場合)。このことを「セットバック」といいます。

 原則として、当該道路部分を分筆登記し、境界や面積を確定した場合に非課税(登記簿上公衆用道路となっている場合、非課税申告は不要です。)としています。しかしやむをえない理由により分筆登記を行うことが出来ない場合には、申告(測量図添付)に基づき現地調査を行い、公衆用道路として確認できるものに限り非課税となります。(隅切り等も含みます。)
未分筆の道路は、境界確定の問題など複雑な権利関係を伴う場合が多く、行政が個人の資産に関する境界や面積を確定するのは困難なことから、このような手続きを必要としています。

 固定資産税の賦課期日は1月1日のため、市備え付けの非課税申告書に測量図面を添付の上、原則12月末までに申告手続きを行ってください。

固定資産税路線価図

 土地の固定資産税の評価をするための国立市路線価図を固定資産税係窓口及び庁舎1階の情報公開コーナーにもご用意しています。どなたでも閲覧することができます。なお、情報公開コーナーにある路線価図はコピー(有料)も可能です。また、一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」なら国立市はもちろん他の地区の閲覧および印刷もできますので併せてご参照ください。